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M life 記事

M life 2018.8.13

毎月支払う賃貸の管理費の使い道、相場、値下げ交渉について

 

マンションやアパートの入居者の毎月の支払いには、家賃の他に管理費という項目があるケースがほとんどです。この「管理費」ですが、具体的にはどういった用途に使われているか不明瞭だと感じている方も多いのではないでしょうか。今回は管理費の相場や使い道、また管理費値下げ交渉に至るまで、賃貸物件の管理費にまつわるさまざまな疑問に答えていきます。

 

賃貸物件における管理費って何?

 

 

私たちが賃貸物件を借りる際には、毎月の家賃の他に、管理費がある場合は併せて支払う必要があります。わざわざ家賃とは別に設定されている「管理費」とは、そもそも何のための費用なのでしょうか。

 

管理費は物件の維持管理にかかる費用

管理費とは、広義的にはマンションやアパートの管理・運営に関する費用に充てられます。具体的には、共用部の維持管理費用をいいます。マンションやアパートの集合住宅を整った状態で維持するためには、相応の経費がかかります。

 

管理人が常駐していることによる人件費も、この管理費で賄われることになります。管理費が相応に高い金額であれば、管理が行き届いている状態が期待できますね。

 

「管理費」と「共益費」の違い

「管理費」と「共益費」は、どちらもよく耳にする機会が多いと思います。両社とも家賃とは別に徴収される費用ということで明確な区別はないように思えますが、不動産公正取引協議会連合会の定める「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」には、以下のように違いが定義されています。

 

 ”管理費:マンションの事務を処理し、設備その他共用部分の維持及び管理をするために必要とされる費用

 共益費:借家人が共同して使用又は利用する設備又は施設の運営及び維持に関する費用”

 

出典:不動産の表示に関する公正競争規約施行規則http://www.rftc.jp/kiyak/hyouji_sekou.html

 

しかしながら、一般的にはほとんど変わらないものとして捉えている貸主や管理会社が多いのが実情です。

 

管理費は家賃とは別に表記されることが多い

前述の「管理費」と「共益費」の区別同様、管理費を家賃とは別に設定することにおいても、明確な取り決めがあるわけではありません。ただ、古い慣習から、家賃とは別に表記されているケースが一般的です。

 

そして勘違いしやすいのが、管理費や共益費の記載のない賃貸物件です。これは管理費や共益費がないわけではなく、家賃に含まれていると考えるのが妥当です。アパートやマンションのような集合住宅には、建物を維持管理する費用は必ず発生するものです。

 

家賃とは別に表記されることのメリットとして、貸主側にとっては賃料が安く見えることによる広告効果の期待が挙げられます。借主側にとっては、敷金・礼金や契約時の手数料、更新料が管理費分減額されることが挙げられます。なぜならそれらの費用は、家賃をベースに算出されるからです。

 

 管理費の相場ってどのくらいが妥当?

管理費はマンションやアパートの維持管理に充てられる費用とはいっても、それらの実費で請求がくるわけではありません。だいたいの物件では、貸主や管理会社の裁量から、独断で金額が決定されているケースが多いです。とはいえ、一定の基準をもとに算出されていることから、おおまかな相場は存在します。

 

賃貸の管理費の相場は家賃の5〜10%が平均

賃貸物件の管理費の相場はおおむね家賃の5~10%が平均といわれています。しかしながら、同じ物件でも管理費は変動します。理由としては、入居時期による価格変動です。

 

1~3月の不動産繁忙期は空室は埋まりやすく、夏の閑散期には空室が目立ってしまうものです。空室を少しでも抑えようと、貸主側は家賃を下げて管理費を上げ、一見してお得に見せるテクニックを用いることがあります。

 

こういった対策から、物件の質と管理費のアンバランスが生まれることがあるため、相場だけに惑わされず、自分の目でしっかりと物件を見極める姿勢が大切です。

 

10%以上の管理費は高い

管理費が10%以上に設定されている賃貸物件があったなら、相場より高いなりの理由があるのかもしれません。例えば、何か特筆すべきサービスが付帯されているなどです。もし付加価値が見当たらないようであれば、支払う価値が見出せないことから、価格交渉の余地があると考えていいでしょう。

 

管理費の相場は物件によって異なる

管理費の相場は物件によって異なります。エレベーターの有無や、エントランスや廊下など共用部の広さや設備の充実度などによって、維持管理するためのコストは高まるため、必然的に管理費も高くならざるを得ません。またそれ以外にも、専有部(部屋)の床面積の割合に応じても金額が変動するケースが多いです。

 

マンションやアパート全体で部屋の造りに大差がないようであれば、管理費が一律に設定されていることもありますが、2LDKなどのファミリータイプから1Kなどの単身者タイプが混在しているような物件であれば、床面積に応じて管理費も異なるのが一般的です。

 

管理費なしの物件もある

管理費が家賃に含まれているようなケースを除いて、実際に管理費がまるごと0円のような物件は、実際に存在するのでしょうか。実際には、空室対策のために管理費をそっくり値引いているような物件もあれば、マンションやアパートの部屋すべてに管理費が含まれず貸し出しているようなケースも存在するようです。

 

メリットとしては、もちろん月々の管理分の支払いが浮くことが挙げられますが、目を逸らしてはならないのはデメリットです。共用部の維持管理がされず、放置されているような粗悪物件に当たらないためにも、入居前に実態を必ずリサーチしましょう。

 

結局、賃貸の管理費って何に使われているのか?

 

 

管理費は、マンションやアパートの維持管理費用に充てられているとはいえども、具体的にはどういったものに使われているのでしょうか。詳しく見ていきましょう。

 

①管理人の人件費

マンションやアパートには、管理会社から派遣された管理人が配置されています。常駐ではなくても、定期的に物件を訪れて、景観維持のために仕事をしています。この管理人の人件費は、管理費から一部充当されています。仕事内容はおもに共用部の清掃やごみ収集所の管理、除草、庭があれば庭の手入れなども含まれます。

 

雪の降る地域であれば、冬は除雪も管理人の職務となります。また、マンションやアパートの設備の整備・点検も行い、必要があれば修理業者を手配し、自分のできる範囲内であれば修理も行います。それ以外にも、来客に対する受付対応も含まれます。仕事のジャンルは多岐に渡ることから、一定の報酬はきちんと支払ったうえで雇っているというわけです。

 

②共用部で使用する水道料金や修繕費

共用部の清掃時や、庭に噴水や池などが設置されていればそれらの設備に使う水道は、管理費から充当されています。また、エントランスやエレベーターなど、共用部の設備の故障修理費や定期点検費用なども、管理費から支払われます。

 

③エントランスの電気代や電球交換費等

エントランスや、廊下、階段、エレベーター、ごみ収集場などに設置されている照明の電気代、また電球の交換費用も管理費から支払われます。またエントランスに自動ドアが設置されていたり、エレベーターの動作費用にも電気を使います。マンションやアパートの規模が大きいほど、共用部も比例して広くなり、結果として管理費も高くなります。

 

賃貸物件の管理費は交渉で“なし”にできる?!

 

 

マンションやアパートの維持管理には管理費が必要不可欠であることは理解できました。とはいえ、借主の立場としては、少しでも管理費が安く済むほうが、月々の支払いも安価になって助かります。そもそも、管理費を値下げする交渉は成立するものなのでしょうか。

 

不動産会社に管理費の値下げ交渉は可能

結論として、管理費の値下げは不可能ではありません。一般的に、賃貸物件を契約する際には家賃の値下げや入居日の希望など交渉をする機会が多いですが、家賃の値下げに応じてもらえなかったケースでも、管理費の値引きなら可能といったパターンも存在します。もし家賃交渉が失敗に終わってしまったら、管理費の交渉にトライしてみるのもひとつの手です。

 

管理を管理会社に委託している物件は厳しい

管理費の値下げは不可能ではありませんが、物件の管理を管理会社に委託している場合には、管理費は管理会社へ支払われるため、交渉は難しいといえます。管理費の値下げ交渉にトライしてみようと思うなら、管理会社がどうなっているかを確認してからのほうが賢明です。

 

管理費なしは難しいが安くしてもらうことはできる!

もともと管理費が「なし」と設定されている物件ならまだしも、管理費があらかじめ設定されている物件に対して「管理費をなしにしてほしい」と交渉するのはまず難しいといえます。

 

なぜならこれまでご紹介したように、共用部の維持管理にはそれなりの経費がかかりますし、共用部を利用する一人である以上、支払う義務が生じるからです。とはいえ、交渉次第では減額してもらえる可能性はありますので、相談してみるのも良いでしょう。

最後に

 

 

数千円から数万円にもなる管理費。毎月の出費ですし、少ない額ではないのに、実際にどういった用途で使われているか知らないは意外にも多いです。今回の記事で、きちんと毎月支払うことの意義が明らかになり、スッキリしたという方も多いのではないでしょうか。

 

とはいえ、具体的に細かな用途は物件によってさまざまであるというのも事実です。もし疑問に思うようなことがあれば、遠慮なく管理会社へ問合せしてみてください。

 

 

 

 

 

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