空き家問題の対策方法について解説！原因や解決策、海外の事例も紹介
近年、誰も住んでおらず長期間使われていない「空き家」が増加傾向にあります。
空き家が放置されているとさまざまな悪影響が生じるリスクがあるため、空き家の増加は問題視されています。
現在空き家を所有している方や、将来相続する実家が空き家になる可能性がある方は、空き家問題の現状やその対策について把握しておくことが大切です。
この記事では、空き家問題の基本的な内容や空き家が増加している原因、放置することで生じるリスクを解説します。
また、空き家問題の対策・解決法や海外の空き家対策事例なども紹介するので、参考にしてください。
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空き家問題とは
空き家とは、居住その他の使用がされていない状態が続いているような「誰も住んでいない家」のことです。
国土交通省は、「空家等対策の推進に関する特別措置法」において、空き家を以下のように定義しています。
「建築物又はこれに附属する工作物であって 居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地（立木その他の土地に定着する物を含む。）をいう。
ただし、国又は地方公共団体が所有し、又は管理するもの を除く。（2条1項）」
このような空き家は年々増加傾向にあり、国や地方自治体では対策を迫られています。
2015年に空家等対策特別措置法が施行された
2015年5月に「空家等対策の推進に関する特別措置法」が施行されました。
自治体が、所有者に対して空き家を管理するように指導したり、空き家の跡地の活用を促進したりすることを定めた法律です。
この法律のポイントは、空き家をその危険度に応じて分類する点です。
危険と判断される空き家を「特定空家」とし、指導・命令できるようになっています。
以下のいずれかに該当する場合は、特定空家に指定されます。
- 放置すれば倒壊などで著しく危険となる恐れがある状態
- 著しく衛生上有害となる恐れがある状態
- 適切な管理が行われていないことで著しく景観を損なっている状態
- 周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
特定空家に指定された空き家の持ち主は、早急に対処しなくてはいけません。
自治体からの指導を放置し、市町村長の命令に違反してしまうと50万円以下の過料に処せられます。
出典：国土交通省「空家等対策特別措置法について」
出典：国土交通省「特定空家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針（ガイドライン） 」
日本で深刻化している空き家問題
日本では近年空き家が増加傾向にあり、問題がより深刻化しています。
総務省統計局の「平成30年住宅・土地統計調査」によると、2018年の空き家総数は846万戸に上りました。
空き家率も13.6%と過去最高の数値となっています。
空き家の種類別の内訳は以下の通りです。
- 賃貸用の住宅：50.9%
- 売却用住宅：3.5%
- 二次的住宅：4.5%
- その他の住宅：41.1%
「賃貸用の住宅」は賃貸物件のうち借り手が見つかっていない住宅、「売却用の住宅」は売りに出されているものの入居者がいない住宅、「二次的住宅」は別荘などです。
「その他の住宅」とは、居住世帯が長期にわたって不在の住宅や、取り壊す予定の住宅のほか、空き家の区分の判断が困難な住宅などを指します。
問題となっているのは空き家全体の41.1%を占めている「その他の住宅」であり、2013年から9.1%の増加となっています。
参考：総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計 結果の概要」
都道府県別空き家数
総務省統計局の調査によると、2018年時点で空き家率が高い都道府県は以下の通りです。
| 順位 | 都道府県 | 割合 |
| 1位 | 山梨県 | 21.3% |
| 2位 | 和歌山県 | 20.3% |
| 3位 | 長野県 | 19.5% |
| 4位 | 徳島県 | 19.4% |
| 5位 | 高知県 | 18.9% |
一方、同じ2018年時点で空き家率が低い都道府県は以下の通りです。
| 順位 | 都道府県 | 割合 |
| 1位 | 埼玉県 | 10.2% |
| 2位 | 沖縄県 | 10.2% |
| 3位 | 東京都 | 10.6% |
| 4位 | 神奈川県 | 10.7% |
| 5位 | 愛知県 | 11.2% |
山梨県や長野県は別荘を建てる避暑地としての人気が高く、空き家率が高くなっているようです。
山梨・長野を除くと、空き家率が高い都道府県は西日本に集中していることがわかります。
参考：総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計 結果の概要」
空き家が増えている原因
空き家率が増えている原因として、主に以下の4点が挙げられます。
- 居住者が転居しそのまま空き家になる
- 相続後そのままになっている
- 固定資産税対策の一環として保有
- 解体費用をかけたくない
それぞれの原因について解説していきます。
居住者が転居しそのまま空き家になる
日本では、年々高齢者の数が増加しています。
空き家増加の原因のひとつとして、自宅に住んでいる高齢者が一人での生活が難しくなり、高齢者施設や親戚の家に転居することがあげられます。
高齢化は今後の課題でもあり、住宅から離れて施設などに移り住む高齢者はこれからも増えていくことが予想されています。
相続後そのままになっている
国土交通省の「空き家等の現状について」の調査によると、空き家を取得した経緯として56.4%が「相続して取得」と回答しています。
このことから、空き家取得者の半数以上が相続によって住宅を取得し、そのまま空き家になっていることが分かります。
空き家の所有者が亡くなった場合、誰が空き家を相続するのかが問題です。
また複数の相続人がいる場合、空き家を処分する方法についての協議が必要となります。
こうした相続問題で協議が進まず、空き家としてそのままになっている家が増加しています。
固定資産税対策のため
空き家を所有していると、「固定資産税」「都市計画税」のような税金がかかります。
しかし土地の上に建物が建っていると、土地の面積に応じて税金が最大で6分の1に軽減される「住宅用地の特例」が適用される場合があります。
そのため、固定資産税対策のために土地上の建物を取り壊さないケースが少なくありません。
国土交通省の「空き家等の現状について」では、空き家にしておく理由についても調査されています。
空き家にしておく理由として、「取り壊すと固定資産税が高くなるから」との回答が25.8%あり、約4分の1が固定資産税対策として空き家のまま放置していることがわかります。
解体費用をかけたくない
住宅の解体には多額の費用がかかるため、空き家のまま放置しているケースも少なくありません。
解体費用の相場は地域や築年数などにもよって異なりますが、一般的には1坪あたり以下のような相場となっています。
- 木造：3〜5万円
- 鉄骨造：5〜7万円
例えば50坪の家を解体する場合、木造なら150万〜250万円、鉄骨造なら250万〜350万円ほどかかるイメージです。
このような解体費用にかかる出費を避けるために、空き家がそのまま放置されていることがあります。
空き家を放置すると生じるリスク
さまざまな原因で増加傾向にある空き家ですが、放置していると以下のようなリスクが生じます。
- 不動産価値が低下する可能性がある
- 活用の機会を損なう
- 周辺地域の治安悪化につながる可能性がある
- 倒壊の危険性が高くなる
- 固定資産税や都市計画税が軽減されない
それぞれのリスクを把握し、トラブルを回避しましょう。
不動産価値が低下する可能性がある
放置された空き家は屋内の換気が行われなくなりカビが発生したり、破損箇所の修繕もされないままになっていることが多いです。
このような理由から建物の老朽化が進み、不動産の資産価値が低下してしまう可能性があります。
将来、老朽化が進んだ物件を賃貸として貸し出す場合、大規模な修繕が必要になるでしょう。
また売却する場合も、安価で売却することになる可能性が高くなります。
空き家のままにとなっている物件は不動産価値が低下する前に、何らかの対策をとることが重要です。
活用の機会を損なう
空き家物件は、本来であれば「貸し出す」、「売却する」などの活用方法があります。
空き家の活用をせずにそのまま放置しているということは、有効活用の機会を損失しているといえるでしょう。
物件の需要は立地や建物の状態などによって異なるため、必ずしもすぐに有効活用できるとは限りません。
しかし、早めに活用の準備や対策を進めておくことで選択肢が増え、活用の機会を増やすことにつながります。
有効活用のチャンスを逃さないためにも、できるだけ早く空き家の対策を行いましょう。
周辺地域の治安悪化につながる可能性がある
空き家は人の出入りがあまりないため、犯罪に利用されやすい傾向があります。
空き家のままにしていることで、周辺地域の治安悪化につながる恐れもあるため、早めに対策することが重要です。
例えば、空き家は手入れがされないことからゴミが溜まりやすい傾向にあり、溜まったゴミに火をつける放火事件などが起こるリスクも高まるでしょう。
放置している空き家が犯罪の温床になることを防ぐためにも、空き家の対策法を考えることが大切です。
倒壊の危険性が高くなる
多くの場合、空き家は清掃や修繕が行われないまま放置されます。
手付かずのまま放置された空き家は老朽化が進みやすく、台風や地震などの自然災害で倒壊する危険性が高まります。
特に築年数の古い建物の場合、建物自体の耐震性能が低いケースも少なくありません。
加えて建物が老朽化することで、台風や地震などで倒壊してしまう恐れがあります。
周辺の住宅にも危険が及んでしまうため、なるべく早く対策を練りましょう。
固定資産税や都市計画税が軽減されない
前述の通り、土地の上に建物が建っていると固定資産税などが軽減される「住宅用地の特例」が適用されます。
しかし「空家等対策特別措置法」による「特定空家」に指定されると、住宅用地の特例は適用外となります。
税金の負担を軽減できなくなる恐れがある点に注意が必要です。
また特定空家に指定された物件を放置していると、最悪の場合は行政執行が実施される可能性もあります。
空き家問題の対策・解決策
空き家問題の対策を練る際には、まず「貸す」「売る」「使用する」「解体する」など大まかな方針を決め、それに合った対策を取ることが重要です。
対策法として主に以下の4点が挙げられます。
- リフォームして貸し出す
- 売却する
- 移住・住みかえ支援機構を利用する
- 空き家バンクに登録する
それぞれの対策法・解決策について解説していきます。
リフォームして貸し出す
「貸す」「売る」「使用する」のいずれの選択をする場合でも、物件の状態が良いに越したことはありません。
不動産価値を高める手段として、物件のリフォームを検討してみましょう。
自治体によっては、リフォーム・リノベーションをすることで補助金が出る制度が設けられているケースもあります。
物件が所在している自治体のホームページを調べたり、直接問い合わせたりするなどして、補助金制度について確認してみましょう。
【2023】リフォーム補助金とは？国や自治体の例や利用時の注意点を解説
売却する
空き家を売却すれば、物件の維持費や固定費、税金などの支払いがなくなることに加え、売却利益としてまとまったお金も手に入ります。
空き家を所有し続けることによるリスクは少なくないため、特に使用用途がない場合は、早めの売却も検討しましょう。
国土交通省の「空き家政策の現状と課題及び検討の方向性」によると、空き家を売却する上での課題として「住宅の傷み」や「設備や建具の古さ」が多く挙げられています。
売却時も、建物の状態によっては買い手がつきにくいことが考えられます。
売却前にリフォーム・リノベーションをすることで高く売却できる可能性があるため、検討してみましょう。
参考：国土交通省 住宅局「空き家政策の現状と課題及び検討の方向性」
移住・住みかえ支援機構を利用する
「移住・住みかえ支援機構」とは、持ち家を長く活用してもらうことを目的として設立された一般社団法人です。
移住・住みかえ支援機構では「マイホーム借上げ制度」を設けており、居住・使用の予定がない家を有効活用できます。
マイホーム借上げ制度は、移住・住みかえ支援機構が空き家を借り上げて、ほかの入居者に貸し出す制度です。
契約中は空室でも賃料が支払われるため、安定した収入を得ることができ、賃貸の面倒な手続きも代行してもらえます。
貸主の対象年齢が定められているものの、条件に当てはまれば年齢を問わず制度を利用できます。
空き家の活用方法として、移住・住みかえ支援機構の利用も視野に入れてみましょう。
空き家バンクに登録する
空き家バンクとは、所有している空き家を売却・賃貸したい人が登録する自治体のサービスです。
提供された情報をもとに空き家を買いたい人や借りたい人が申し込み、売買・賃貸が成立します。
ただし、空き家バンクに登録するためには「不動産業者と媒介契約を結んでいないか」「建築基準法に違反していないか」などの条件を満たさなければなりません。
空き家バンクへの登録を希望する場合は、まず物件が所在する自治体に問い合わせてみましょう。
空き家バンクとは？制度の仕組みや目的、メリット・デメリットを解説！
海外の空き家対策事例
空き家問題が深刻化しているのは日本だけではありません。
ここでは、ヨーロッパの空き家問題対策事例についてご紹介します。
イタリア：1ユーロプロジェクト
イタリアでは、人口減少が進む地域で「1ユーロプロジェクト」が行われています。
空き家を1ユーロで販売するプロジェクトで、世界中から購入者を募集しています。
1ユーロプロジェクトは、安く物件を提供する代わりに、物件をメンテナンスすることと、購入する物件に居住することが条件です。
イタリアでは空き家問題だけでなく、人口減少も問題となっているため、空き家を購入して居住してくれる外国人を募集しています。
イギリス：空き家税
イギリスの都市部では、空き家に対して「空き家税」を導入しています。
長期間居住や使用されていない住宅に税金が課されるため、有効活用が促されるという対策法です。
2023年3月に、京都市が2026年以降に空き家税を導入することを発表しています。
今後は京都市以外の自治体でも空き家税が導入されていくかもしれません。
まとめ：空き家問題は深刻化する前に対策しよう
高齢者の転居や相続問題などが原因となり、国内における空き家は年々増加傾向にあります。
しかし空き家を放置していると、倒壊や周辺環境や治安の悪化、物件活用の機会損失などのリスクが生じるため、空き家問題が深刻化する前に対策することが重要です。
空き家問題の対策法としては、リフォーム・リノベーションをして貸し出したり、移住・住みかえ支援機構の利用、空き家バンクへの登録などの方法があります。
この記事で紹介したポイントを参考に所有している空き家の今後の方針を決め、適切な対策法を取っていきましょう。
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