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M life 記事

お金 2018.11.14

【FP監修】住宅ローンの諸費用はいくら?諸費用分を住宅ローンに含めるメリット・デメリット

 

金融市場では20年以上超低金利時代が続いており、住宅価格もバブル後の下落が落ち着いていることから、住宅取得を考える方も多くなっています。

 

しかし、住宅価格は平均収入の6~8倍との人も少なく無く、取得する場合には住宅ローンが不可欠です。しかも、住宅取得や住宅ローンに伴う費用もかかるため、ローンを組む際にはその費用も含んで借入額を考える必要があります。

 

今回は、住宅ローンを組む際の諸費用についてご説明します。

 

住宅ローン8つの諸費用?50~200万円くらいが目安

 

 

住宅を取得するために住宅ローンを組む場合には、見ておかなければならない費用がたくさんあり、それらの総額は、住宅価格や住宅ローン金額にもよりますが、一般的には50万円から200万円くらいまでかかることもあります。

 

しかも、この金額には新しい住居に入れる新しい家具、インテリアなどは含まれていません。住宅ローンを申込む場合には諸費用なども含めた金額をどうするのかを考える必要があるのです。

 

住宅取得支援公庫のフラット35などの場合には、諸費用や住居に入れるインテリア費用はローンに含めてくれませんので、自己資金額のうちからそれらの必要を残しておく必要があります。

 

ほかにもさまざまかかる諸費用を見ていきます。

 

①住宅ローン 融資事務手数料

住宅ローンを借りる場合に考えておかなければならない費用として、融資事務手数料があります。銀行などは、融資に際して、担保設定をして抵当権の設定をしたり、審査や物件の調査をしたりする費用が必要になりますので、それらをまとめて融資事務手数料として求めてくるのです。

 

住宅ローン額に対して1~2%程度を求められる場合もありますし、固定金額で3~5万円で済む場合もあり、金融機関によってその差は非常に大きくなっています。

 

従って、金利が安くても事務手数料が高い場合がありますので、住宅ローンの借入先を選ぶ場合には注意が必要です。

 

②住宅ローン保証料

住宅ローンは基本的に保証人がいなくても、信用保証会社の保証で融資をしてくれます。最近では、ほとんどの方が利用されています。保証会社を利用する場合には、例として、住宅ローン額が3,000万円で35年返済の場合には65万円~77万円程度を支払う必要があります。

 

③収入印紙代

住宅ローン契約書は金銭消費貸借契約になりますので、収入印紙を貼る必要があり契約金額500万円以下で2,000円の収入印紙、1000万円以下で1万円の収入印紙、5000万円以下で2万円の収入印紙といった契約額に応じた収入印紙代が必要になります。

 

④登録免許税

不動産の取得に際する所有権移転登記には登録免許税が必要になります。通常不動産の移転登記の場合は、固定資産税評価額の20/1000ですが、住宅用家屋の場合には3/1000に軽減されます。また、住宅ローンを組んで購入する場合には、抵当権の設定も必要なため、抵当権設定時にも登録免許税が必要になります。購入の際に確認しておく必要があります。

 

⑤不動産取得税

不動産を購入する場合には、地方税として不動産取得税がかかってきます。取得する固定資産税評価額の3%がかかってきます。ただし、住宅用の場合には軽減措置で1/2になる場合もありますので、該当要件をよく調べておく必要があります。

 

⑥登記手数料

住宅の場合には、不動産の移転登記、抵当権設定登記などが必要になり、その際には登録免許税のほかに、登記後の登記事項証明書などの登記手数料600円がかかってきます。その他にも、司法書士の報酬などもかかります。

 

⑦団体信用生命保険料

現在では住宅ローンの団体信用生命保険料は銀行が負担する場合が多いですが、住宅取得支援機構のフラット35の場合には、団信は付保しない選択もあります。

 

その場合、住宅ローン金利は0.2%引き下げられますが、住宅ローンのような高額な借金の場合、生命保険が付いていないと、ご遺族に大きな負担と不安を残すことになる為、別途、個人で保険に入ることをおすすめします。その場合には生命保険の保険料を自己負担で支払うこととなります。

 

⑧火災保険料

住宅ローンによる住宅取得の場合には、火災保険の加入が必要になります。費用としては、マンションと一戸建ての場合で違っており、戸建ての場合よりもマンションの方が支払う保険料は安くなります。銀行などで大口契約の適用が受けられれば割引もあるようです。

 

諸費用は住宅ローンに含めたほうがお得?メリットとデメリット

 

 

住宅ローンを利用した住宅取得にかかる諸費用はまとめますとかなりの金額になります。この費用を住宅ローンの借入金額に含めたほうがいいのか、それよりは自己資金の中から支払ったほうが良いのかを考える必要があります。

 

すでに記載しましたが、フラット35の場合には借入額に含めることはできませんが、銀行によっては、住宅ローンに含めることが可能な場合があります。

 

それぞれのメリット、デメリットをよく比較して決める必要があります。

 

諸費用は住宅ローンに含めることが可能

銀行の住宅ローンの場合には住宅ローンに含めることが可能な場合もあり、頭金以外に必要資金を考えずに済ませることも可能です。

 

住宅ローンに諸費用を含めるメリット

住宅ローンの諸費用を借入に含める場合のメリットとしては、余分な資金の心配をせずにすみ、しかも別に借りる場合に比べると金利はかなり低くなります。それらも含めて、住宅ローンに含める場合のメリットを見てみます。

 

低金利で諸費用を借入することが可能

住宅ローンの金利は、現在のところは固定金利でも2%以下でも借入可能です。それに対して、銀行でフリーローンなどを借りる場合には10%程度の金利がかかりますし、カードローンでは14%の金利になります。

 

従って、自己資金や返済余力に余裕がない場合には、住宅ローンに含めれば、長期での返済になるため、入居した後の生活費が楽になります。

 

住宅取得の購入ハードルが低くなる

住宅ローンに諸費用を含めて考えることができるということは、頭金が少なくても住宅が購入できることを意味しており、購入のハードルが低くなり、購入しやすくなります。

 

特に年齢が若い方の場合には、頭金の貯蓄が充分でない場合が多く、諸費用を住宅ローンに含めることが出来れば、比較的楽に住宅を購入することが可能になります。

 

現金が手元に残る

住宅ローンに住宅取得費用を含めて借入することにより、その分、手元には現金が多く残ることになり、新しい住居の家具、インテリアなどにお金をかけることができます。

 

また、住宅取得のために控えてきた車の購入などに資金を回すことも可能になります。

 

住宅ローンに諸費用を含めるデメリット

では、住宅ローンに諸費用を含めて借入する場合にはどのようなデメリットがあるのでしょうか。基本的には住宅ローンは長期にわたる借入であり、諸費用を上乗せして借りるということは、それらの返済リスクを長期間負担しなければならないことがデメリットと言えます。

 

フリーローンなどに比べると金利は低いですが、いくら金利が低くても20~30年も借りるということは支払う利息はフリーローンの場合よりも多くなる可能性があります。

 

土地や住宅に当てられる借入可能額が減る

もともと信用力の低い方の場合には、諸費用を住宅ローンに含めてしまいますと、担保評価率が低いために、本来の住宅( 土地、住居)に当てられる金額は少なくなり、頭金を多く要求されることになってしまいます。

 

これでは諸費用を住宅ローンに含めても、メリットを得られない場合もあります。

 

金利が上がるケースもある

住宅ローンは借入の中でも特に長期の借入であり、その間には市場金利は上昇する可能性もあります。期間固定金利の場合には、固定期間が終了した時に急に利息額が大きくなり、返済額が増える場合もあり得るのです。

 

諸費用を住宅ローンに含めた場合には、そのリスクをより高めることになってしまうデメリットがあります。

 

審査に通らない可能性が出てくる

諸費用を住宅ローンに上乗せして申し込んだ場合には、借入金額が大きくなり、自己資金も少ない場合には、借入審査で通らない可能性も出てきます。

 

特に、クレジットカードなどで遅延(期日に引き落としができなくて後で支払った)がある場合には、審査は厳しくなりますので、通らない可能性もあるのです。

 

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住宅ローンの諸費用を支払うポイント

 

 

住宅ローンの借入時には諸費用が発生しますが、この諸費用を支払うためのポイントを見てみます。

 

基本的には、まず住宅ローンに諸費用を含めて申し込んでも審査に影響がでないのかを確認する必要があります。また、住宅ローンに諸費用を含めても負担がそれほど増えないもの、つまり、なるべく金利負担の低い借入を選ぶ必要があります。

 

それらを詳しく見てみます。

 

低金利の住宅ローンを選ぶ

諸費用を借入金額に含めても、支払金額や利息額に大きな差が出ない金利の低い住宅ローンを選ぶ必要があります。

 

現在は超低金利時代であり、変動金利と固定金利の差は1%程度ですが、それでも年間の利息としては100万円の諸費用の場合には年1万円の利息差が生じます。期間固定金利にしても数千円の差があり、20年では10万円以上の差が出るのです。

 

変動金利で借りて、10年程度経過した時点で諸費用分を繰り上げ返済する方法もあります。

 

「諸費用組み込み可」と記載されているか確認する

やはり、最初に確認しておくべきは、住宅ローンの諸費用が組み込み可能になっているかです。可能になっていない場合には、審査に通らなかったり、融資額が不足して頭金を追加することになったりしてしまうことになりかねませんので、銀行の担当者や住宅ローン案内でよく確認しておく必要があります。

 

そもそも住宅ローンの諸費用が少ない

住宅ローンの諸費用そのものが少ない住宅ローンもあります。特に、事務手数料などには大きな差があるのです。そのため、諸費用も少ない住宅ローンを選択した場合には、入居後の生活費を考えて住宅ローンに含めることをおすすめします。

 

入居後のインテリアや車などの費用に充てることもできます。

 

住宅ローン以外で諸費用を支払う方法

 

住宅取得時の諸費用を住宅ローン以外で支払うことが必要な場合があります。そのような時にどのようにして諸費用を負担すればよいかを見てみます。

 

諸費用を現金で支払う

元々頭金が多くある場合には、頭金を削って現金で支払うことができます。

 

なるべく借入金額は少なくしたいという方の場合には、頭金の余裕があるケースが多く、余裕のある頭金の中から諸費用をねん出するケースが多いのです。

 

諸費用だけ別のローンで組む

信用力の高い方であれば、同じ銀行でフリーローンなどを組んで支払うことも可能です。

 

信用力の高い方の場合にはフリーローンの金利も低くなりますので、いくら超低金利といっても20年以上金利を支払うよりも短期間で支払を済ませてしまうほうが利息は少なくて済みます。

 

個々のライフスタイルに合わせて諸費用の支払い方法は選ぼう!

 

住宅を購入される方の資金、信用力、ライフスタイルはさまざまです。住宅ローンの諸費用に対する考え方にも、それぞれの状況によって変わってきます。住宅ローンの諸費用の支払いについては、これと決めつけず、入居した後のライフスタイルを考慮して、どのような支払方法が良いのか考えるようにしてください。

 

監修者:中村 諭(フィナンシャルプランナー)

 

 

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