不動産投資は老後の年金対策や不労所得を目的として注目されている投資の1つです。

今回は不動産投資のメリットやデメリットについて解説します。初心者の方が理解しやすいよう不動産投資の基礎知識や収益についてわかりやすく紹介するので、ぜひ参考にしてください。

不動産投資とは

不動産投資とは、物件を購入して入居者から家賃収入を得ることです。「ハイリスク・ハイリターン」である株式投資やFXなどと違って、不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資といわれています。

不動産の投資では、物件の価格に対していくらの家賃収入が発生するかによって投資の効率が判断できます。以下の公式を使いながら表面利回りの数値を出すことにより、投資効率が確認できます。

物件利回りの計算方法

表面利回り = 1年間の家賃収入 ÷ 物件価格 × 100

例えば、3,000万円で購入した物件に対する年間の家賃収入が300万円の場合、

300万円 ÷ 3,000万円 × 100 = 10%

となり、表面利回りが10%と導き出されました。表面利回りが高いほど、投資効果が大きいといえます。

不動産投資の目的とは

不動産投資には以下のような様々な目的があります。

  • 老後の年金対策
  • 生命保険代わり
  • 不労所得
  • 相続対策
  • 副収入

不動産投資を活用する目的は、自身の経済的状況や将来プランなど個人によって異なります。

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不動産投資の収益

不動産投資の収益は、主に以下の2種類から得られます。

  • 家賃収入
  • 不動産の売買益

家賃収入

家賃収入(インカムゲイン)とは、入居者から得られる家賃代です。自らが大家となり、物件を貸し出している第三者から毎月家賃を受け取ります。

不動産投資を運用することで得られる収益は、ほどんとがこの「家賃収入」といわれています。不動産の支払いが終われば、家賃収入がそのまま収益になります。不動産投資が人気の大きな理由はここになります。

不動産の売却益

不動産投資は家賃収入で収益を得る他にも、不動産自体を売却して売買益(キャピタルゲイン)を得る方法があります。

売却金額に対して、不動産を売却するまでの家賃収益+諸経費の差額がそのまま売却益となります。例えば急遽まとまった資金が必要になった場合、不動産の売却は選択肢の一つとして有効です。

不動産投資の種類

不動産投資を始めるには、アパートや一戸建てなどの物件選びが必須となります。

不動産投資には、主に以下のような種類があります。

  • ワンルームマンション投資
  • アパートやマンション投資(一棟買い)
  • 戸建て投資

それぞれの投資について詳しくご紹介します。

ワンルームマンション投資

ワンルームマンション投資は分譲マンションの一室を購入し、第三者に貸し出して家賃収入を得る投資方法です。マンションの1室のみを購入するため、少額で始められることから初心者におすすめの不動産投資といわれています。

空室が出ると収入が途絶えてしまうことや、利回りが低くて大きな収益を得づらい点がデメリットとして挙げられます。

アパートやマンションの一棟買い投資

アパートやマンションの一棟買い投資は建物を一棟まるごと購入し、複数人の入居者に1室ずつ部屋を貸し出す投資方法になります。アパートやマンションなど、建物ごと購入するため高額な初期費用がかかりますが、大きな利益を得られるのが特徴です。

戸建て投資

戸建て投資は、一戸建ての住宅を購入して貸し出す投資方法です。中古の戸建て物件が主流のため、少額で購入後にリフォームを施して貸し出すのが一般的とされています。

リフォームの時間と手間がかかりますが、戸建て物件の需要をしっかり捉えることにより、高い利回りが狙える投資です。

不動産投資のメリット

不動産投資をすることにより、収入面や生活面においていくつかのメリットが得られます。

安定した収入を得られる

まず、安定した収入を得られることは、不動産投資の大きなメリットといえます。不動産投資は基本的にローンを組み、入居者からの家賃収入をローン返済に充てていきます。最終的に、ローン返済が完了すると安定した収入を得られるようになります。

生命保険の代わりになる

生命保険の代わりになることも不動産投資のメリットとして挙げられます。

ローンの支払い期間中に物件の所有者の身になにかあった場合、団体信用生命保険の適用により、残りのローン返済が免除されます。遺族は相続人となって物件を保有し、入居者から家賃収入を受け取ることが可能です。また、空室リスクが心配な場合には物件を売却してまとまった収益を得ることもできます。

このように物件所有者の身になにかあった際にも、保険の適用により遺族に支払い義務が発生すること無く資産を相続することができます。

節税効果につながる

節税効果につながることも不動産投資を行う上で得られるメリットの1つです。不動産投資を運用することにより、所得税や住民税などの税金を節税することができます。

会社員で給与所得がある場合、不動産所得の損益通算ができれば損益分を3年間繰り越して控除することが可能です。他にも様々な方法で節税が可能ですので、詳細は不動産セミナー等で詳細を確認してください。

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不動産投資のデメリット・リスク

不動産投資にはデメリットやリスクもあります。

例えば、不動産投資価格が下落する可能性です。物件の価格が購入時に比べて下がってしまうと、売却する際の収益が小さくなってしまいます。

また、不動産投資を運用する際には、空室や家賃滞納などのリスクがあります。入居者が見つからず不動産収入が途絶えたり、期日期限に家賃が支払われなかったりするケースがあります。

以上のことから、不動産投資にはリスクが伴うことも理解しておきましょう。

不動産投資で気をつけたい失敗例

不動産投資を行う際には、物件選びや運用において注意すべき点があります。ここでは投資するにあたって気をつけておきたい失敗パターンをいくつかご紹介します。

収支がマイナスになる不動産投資物件を買ってしまう

キャッシュフローがマイナスになる物件を購入すると、自身の生活や貯金に影響を及ぼす可能性があります。例えば、入居者が見つからない期間が長ければ長いほど、収入が赤字続きになってしまいます。

不安定な生活を避けるためにも、プラスの収支を見据えた物件を選びましょう。

入居者が見つかりにくい不動産投資物件を買ってしまう

物件を購入しても住んでくれる人がなかなか見つからず、空室が続いてしまうケースがあります。空室状態が続くと家賃収入が得られません。実際に人が住んでみたいと思える物件か、周辺の環境は整っているかなど、事前に空室リスクを避ける物件購入を意識しましょう。

高い利回りを目的に不動産投資物件を買ってしまう

高い利回りだけを目的にすることも不動産投資の失敗につながりやすいです。

例えば、購入した物件が老朽化していると管理費や修繕費などの費用がかかり、想定利回りが高いにも関わらず支出が多く、収支がプラスにならない可能性があります。

不動産物件を購入する際には、築年数や付属する設備など利回り以外のポイントにも注目しましょう。

不動産投資の始め方!物件選びから購入まで

実際に不動産投資を始めるには、物件選びや契約などの準備が必要です。ここでは物件選びから契約購入するまでの簡単な流れを紹介します。

1. 物件の種類を選ぶ

まず、不動産投資を始めるには物件のタイプを選びます。物件の種類によって特徴や利回りが異なるため、自分の資産状況や希望に合う物件のタイプを選びましょう。

2. 不動産投資セミナーに参加する

物件のタイプを決めたら不動産投資セミナーに参加するのがおすすめです。セミナーに参加することにより、不動産投資の運用方法について深く学べます。

不動産投資セミナーは主に不動産会社が主催しており、さまざまな会社のセミナーに行くことで、不動産投資に関してより多くの情報や知識が得られます。

3. 不動産会社を探す

複数のセミナーに参加したら、続いて不動産会社を探します。不動産業者から自分の希望に合う物件を紹介してもらいます。

不動産投資は、たくさんの費用と時間が必要な投資のため、相手会社との長期的な信頼関係が大切となります。会社の業績や入居率などをよく調べた上で不動産会社を選びましょう。

4. 物件を選ぶ

不動産会社が決まったら、続いて購入したい物件を選びます。

物件選びは、

  • 周辺環境
  • 間取り
  • 駅からの距離

などを確認して、物件の賃貸需要や長期的な家賃収入の見込みを考慮しましょう。

5. 契約購入・決済する

不動産投資を行う最後のステップとして、選んだ物件の契約・決済をします。

買いたい物件が決まったら、購入の意思表示をする買付証明書の書類を不動産会社へ提出します。その後、金融機関からの融資審査を受けて審査が無事に通過すると金銭消費賃借の締結をします。金銭消費賃借とは、金融機関と物件の購入希望者の間で交わされる借入金に関する契約のことです。

金銭消費賃借の契約後に、物件の決済及び引き渡しが行われ、購入した物件が自身の所有物となります。

まとめ:不動産投資は少額から始めよう

今回は不動産投資の基本的な知識や仕組みについて解説しました。

不動産投資には安定した収入や節税効果などのメリットがあります。一方で、不動産価格の下落や空室といったデメリットやリスクがあることもしっかり理解しておくことが大切です。初めて不動産投資を行う場合は少額から始めるのがいいでしょう。

マネカツセミナーでも不動産投資について解説していますので、ご興味ある方はぜひ一度セミナーにご参加ください。

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